لماذا الضعف والضياع بالتشريع العمراني ؟؟ مثال: تعليمات مرسوم إعمار العرصات حسام صفدي

ما زال نشاط العمران في سورية يفكر بعقلية الآمر الناهي العقلية التي أوصلتنا إلى ما نحن عليه .إن المرسوم 82 وتعليماته جاءا بعيدا عن احتياجاتنا الحقيقية وواقع العرصات الحالي في مجالس المدن .

لماذا لا نستفيد من عشرات الخبراء الذين يتقاضون آلاف اليوروات  في برنامج اللامركزية الذي قادته وتقوده شركة   WYG البريطانية باشراف الاتحاد الاوربي ووزارة  الادارة المحلية ?

ما زالت المركزية والأنا في تشريعات وأنظمة التخطيط العمراني هي التي تقود العملية بالرغم من ملايين اليوروات التي صرفت وتصرف من قبل الاتحاد الاوربي لإقناعنا باللامركزية .أين الخبرات التي أعدها برنامج تحديث الادارة البلدية الاوربي    MAM و  GTZ  الالمانية و JICA   اليابانية   والنتائج هي … هي …عقلية الثمانينيات القديمة في التشريع وتقنية انسخ الصق copy  – paste   الحديثة في الأداء..

ضياع كامل وضعف كبير في وضع نصوص التشريعات العمرانية:

المثال :

جاء في المادة 2 من التعليمات ما يلي :

المادة 2 – يطبق القانون في مدن مراكز المحافظات على العرصات وهي:

1-  العرصات الواقعة داخل المخططات التنظيمية

2-  التجمعات العمرانية المرخصة وفق القوانبن وتلانظمة النافذة الواقعة داخل وخارج المخططات التنظيمية.

هل أصبحت التجمعات العمرانية المرخصة عرصات بمفهومكم ؟

جاء بتعريف العرصة (المادة 1) انها كل ارض معدة للبناء غير جارية بملكية الجهات العامة او جهات القطاع العام

العرصة حسب المادة1 :

العرصة لا يجوز أن تكون إلا بملكية القطاع الخاص.

جاء بتعريف العرصة (المادة 2 -1) :

العرصات :

أ‌-      مقاسم ناتجة عن تطبيق القانون 9 .

ب- مقاسم ناتجة عن تطبيق قانون الاستملاك لصالح السكن .(العرصة بملكية الجهات العامة حسب المادة 4 من القانون 26/2000 ).

هل يجوز لكم اعتبار العرصة ملكية خاصة فقط ثم اعتبارها خاصة وعامة  وبنفس الصفحة .

لماذا حصل معكم هذا التناقض في أحكام المرسوم 82 ؟:قام واضعوا نصوص المرسوم 82 بأخذ مواد القانون 14/1974 الذي  ألزمت أصحاب مقاسم البناء من القطاع الخاص ببنائها وتوظيفها من أجل الغاية التي أعدت من أجلها .لم يكن في ذلك الحين (1974م) قد تم تطبيق القانون 60 لعام 1979 الذي حصر ملكية جميع أراضي المخصصة للسكن في مدن مراكز المحافظات بمجالس المدن . وجد القائمون على الإسكان في حينه (1974) أن فرض رسوم كبيرة على الأراضي التي لا يسعى أصحابها لترخيصها وبنائها سوف يلزمهم القيام بذلك لتفادي العقوبات وسيساعد في خفض قيم المساكن وسيطرح عدد أكبر منها في الأسواق .أما عند إعداد المرسوم 82 /2010  فكان على القائمين بذلك أن يعوا أن الوضع أصبح مختلفا وهذا اللاوعي كان سببا لوقوعهم بهذا الخطأ .

أعان الله مجلس الدولة في حجم الدعاوى والقضايا والآراء التي سيواجهها في المستقبل .

مزيدا من الاعباء المالية على المسكن :

جاء في المادة 2 من المرسوم ان العرصة يمكن أن تكون عقار حصل على رخصة هدم ولكن سهى المشرع  ان رخصة الهدم لا تكون علة لإخلاء العقار من شاغليه إذا كانوا من غير المالكين في أكثر الاحيان وبهذه الحال سيلزم  المرسوم الادارة ترخيص العقار كي لايخضع للرسم مالك وبالوقت نفسه لا يستطيع بناء العقار كونه مشغلا وقد تطول فترة الاتفاق مع الشاغلين حتى اخلاء العقار وبالتالي فإن هذه الرسوم ستنعكس على قيمة المسكن وستتعارض مع أحكام الباب الثاني من القانون 9 (التوزيع الاجباري ).

أعان الله مجلس الدولة في حجم الدعاوى والقضايا والآراء التي سيواجهها في المستقبل .

أيها التعاونيون  مزيدا من الأعباء المادية :

جاء في المادة 2 من المرسوم اخضاع لأحكامه الجمعيات السكنية ضمن المخططات التنظيمية والتجمعات العمرانية العائدة للجمعيات التعاونية السكنية والجمعيات التعاونية للسكن والاصطياف المرخصة خارج المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية.من هو المالك في هذه الحال ؟طبعا الجمعيات التعاونية.ما هو الغرض من تشميلها بالقانون؟ ماذا لو كان الاعضاء التعاونيين غير قادرين على تسديد النفقات خلال 3 سنوات؟. النتيجة مزيدا من الاعباء المفروضة بسبب الرسم العالي الذي سيفرضه المرسوم ستؤدي الى مزيد من انسحابات ذوي الدخل المحدود وتفرد أصحاب الدخل العالي بفوائد الجمعيات التعاونية .

أين حضور وزارة السياحة ؟

أخضعت المادة 2-ج المقاسم السياحية لأحكامه فماذا عن الاكساءات المطلوبة لعدم إخضاعها للمرسوم؟ وهل بالامكان من انجاز الفنادق الجاري تنفيذها بالوقت المحدد بالمرسوم ؟وما قيمة الرسم الذي سيترتب وفق القيمة الحقيقية للعرصة وهل هذه هي الرسوم تتناسب مع الإعفاءات المنصوص عنها في المشاريع السياحية

مدن مراكز المحافظات ليست جارتنا كفر سوسة :

جاء في المادة 2-1- و من التعليمات التنفيذية للمرسوم 82 أنه سيطبق على الابنية التي لم يستكمل بناءها بعد كما حدد المرسوم 72 المدة اللازمة لترخيص العرصة عام وبناءها 3 سنوات . هذا الكلام مقبول في ظروف وأسعار المساكن بدمشق وحلب واللاذقية لكنه غير مقبول في جميع مدن مراكز المحافظات السورية مثل درعا والسويداء والحسكة و الرقة وادلب .. حيث أن العلاقات الاجتماعية ومتطلبات السوق تختلف من مدينة مركز لأخرى . يقتني المواطن بأغلب الاحوال العرصة لتكون مسكنا له ولأولاده في المستقبل فيبني طابق ويترك باقي الطوابق لأولاده مستقبلا ويجد غضاضة في بناء كامل الطبقات والعيش مع أسر أخرى بنفس البناء كما أن المردود المالي للبناء لا يلزمه بيع باقي الاقسام خلال السنوات الثلاث التي حددها المرسوم كما انه غير مضطر لترخيصها وتكبد نفقات ذلك حاليا فلماذا حمله المرسوم هذه الاعباء الاضافية ولماذا لم تدرس رغبات كافة المدن قبل الزامها بتطبيق احكام المرسوم؟

دمشق 3-3 – 2011

الباحث حسام صفدي